不動産を売却する際に締結する「媒介契約」どれが良いと思いますか?

2022-10-25

不動産を売却する際に締結する「媒介契約」とは?

この記事のハイライト
●媒介契約には、3種類の契約方法がある
●専任媒介契約・専属専任媒介契約は、販売状況を把握しやすい
●媒介契約の注意点を見落とすと、トラブルに発展する可能性がある

不動産を売却するときの一般的な売却方法の1つが、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法です。
不動産会社に仲介を依頼する際、「媒介契約」という契約を締結することをご存知でしょうか。
媒介契約には3種類の契約方法があり、それぞれの特徴やメリット・デメリットがあります。
こちらの記事では、媒介契約とは何か、3種類の媒介契約のメリット・デメリット、媒介契約を締結するときの注意点についてご紹介します。
高松市で不動産の売却をご検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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不動産を売却する際に締結する「媒介契約」とは?

不動産を売却する際に締結する「媒介契約」とは?

不動産の売却は、個人で進めていくことも可能です。
しかし、ご自身だけで買主を探すことは難しく、契約書類の作成や内見の対応など個人ではできないことも多く手間もかかってしまいます。
そのため、不動産会社と「媒介契約」を締結し、仲介を依頼するのが一般的な売却方法です。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3種類の契約方法があります。


◆一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と締結することができる契約方法のことです。
また、ご自身で購入希望者を見つけた場合には、不動産会社を介さずに直接売買契約を締結することができます。
3種類の契約方法のなかで最も制限が少ない契約方法ですが、不動産会社による販売状況の報告やレインズ(指定流通機構)への物件登録が義務化されておりません。
一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があり、依頼主はどちらの方法を取るか選択することができます。
明示型とは、仲介を依頼している不動産会社が複数いるのか、複数の会社と媒介契約を締結している場合は、どこの不動産会社と契約締結しているのかを知らせる方法です。
一方で、非明示型とは、複数の不動産会社に依頼しているか、どの会社と契約締結しているかを知らせない方法のことをいいます。

一般媒介契約しておきながら他社には契約させない不動産会社もありますので注意が必要です。


◆専任媒介契約 ※サンタは専任媒介契約をおすすめしています

専任媒介契約とは、不動産会社1社とのみ締結できる媒介契約です。サンタに依頼してくださる大半がこの専任で以後依頼をいただいています。理由は「あんた1社に頼むけんしっかり売ってよ」ということになると思います。引き受ける責任の分量も一般媒介とは大きくなります。
一般媒介契約とは異なり複数の不動産会社に仲介を依頼することができませんが、ご自身が見つけた購入希望者と直接売買契約を締結することができます。
また、契約期間の上限が定められており、契約の有効期限は「3か月」です。
契約を締結した不動産会社には、契約締結日の翌日から7日以内にレインズに物件を登録すること、依頼主への販売状況の報告を2週間に1回以上することが義務として課されます。弊社ではお客様の意向をお聞きして主にSNSでの報告を行っております。


◆専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく、1社のみに依頼することができる媒介契約です。
また、ご自身で購入希望者を見つけた場合も直接契約を締結することができず、必ず不動産会社を介して契約を締結しなければいけません。
その一方で、レインズへの登録義務が契約締結日の翌日から5日以内に短縮され、依頼主に対する販売状況の報告義務は1週間に1回以上と頻度が多くなります。


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不動産を売却する際に締結する媒介契約のメリット・デメリット

不動産を売却する際に締結する媒介契約のメリット・デメリット

不動産を売却する際に締結する「媒介契約」には、3種類の契約方法がありますが、3つの契約方法にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
こちらでは、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します。


◆一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約方法です。
それぞれの不動産会社が販売活動をおこないますので、買主の幅が広がる可能性が高くなります。
また、レインズへの登録義務がないため、物件情報を公にせず販売活動を進めることが可能です。
その一方で、一般媒介契約には、販売状況の報告義務が不動産会社に課されないため、販売状況を把握しづらいというデメリットがあります。
販売状況を確認するためには、それぞれの不動産会社に自ら確認を取る必要があるため、手間がかかってしまうでしょう。


◆専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約を締結した不動産会社には、レインズへの物件登録義務と、2週間に1回以上の販売状況の報告義務が課されます。
定期的に販売状況の報告を受けられるため、販売状況を把握しやすく、効果的な対策を取ることが可能です。
また、1社の不動産会社に不動産の売却を依頼することで、積極的な販売活動をおこなってもらいやすい傾向があります。
その一方で、不動産会社の力量次第では売却の条件や期間が大きく変わることがありますので、依頼する不動産会社が適切なのかを見極める必要があります。


◆専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約は、報告頻度が3つの契約方法のなかで最も多く設定されています。
そのため、専任媒介契約よりもリアルタイムで販売状況を把握することが可能です。
一方で、専属専任媒介契約では、ご自身で買主を見つけた場合でも必ず不動産会社を介して売却を進めなければならず、買主と直接売買契約を締結することができません。
ただし、買主と直接売買契約を進める際は、契約書類の準備や所有権移転の手続きなどをすべてご自身でおこなう必要があるため、トラブルを防ぐためにも不動産会社を介して売却することをおすすめします。


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不動産売却時に媒介契約を締結する際の注意点

不動産売却時に媒介契約を締結する際の注意点

不動産をスムーズに売却するためには、媒介契約を締結して不動産会社と協力しながら売却を進めていくことがおすすめです。
しかし、注意点を見落としてしまうと、売却期間が長期化するなど思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性があります。
最後に、媒介契約を締結する際の注意点を確認していきましょう。

内見の日程を調整する

内見することができる日程は不動産会社と共有しておくようにしましょう。
住みながら不動産の売却を進める場合、不動産会社や購入希望者が自由に出入りすることができないため、内見の日程を調整する必要があります。
内見できる日程が上手く共有できておらず、内覧の要望を断り続けてしまうと、購入希望者からの印象も悪くなってしまい、売却期間が長引いてしまうおそれもあるでしょう。
また、不動産会社としても、内見できる日数が少ない物件は、購入希望者に対して提案しづらくなってしまいます。
なお、内見の日程調整は、媒介契約を締結しているすべての不動産会社とおこなわなければいけません。
依頼する不動産会社が多くなるほど、調整の手続きが複雑になり、連絡の手間も増えますので、依頼する不動産会社は1社に絞ることをおすすめします。

媒介契約を締結する際に費用を確認する

不動産会社に対して支払う仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しない限りは支払う必要がありません。
しかし、特別な費用については別途請求される可能性がありますので、注意が必要です。
たとえば、遠方にある不動産を売却する際の現地までの交通費や、売主の要望でおこなう広告・宣伝にかかる費用は、特別な費用に該当するでしょう。
後になって思いもよらない費用を請求されることがないよう、媒介契約を締結する際にどのような費用がかかるのか確認するようにしましょう。

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まとめ

今回は、媒介契約とは何か、3種類の媒介契約のメリット・デメリット、媒介契約を締結するときの注意点についてご紹介しました。
不動産を売却する際は、不動産会社に売却の仲介を依頼して進めるのが一般的です。
仲介を依頼する際に締結する媒介契約には3種類の契約方法があり、どの媒介契約を選ぶかで結果が大きく変わる可能性もあるため、注意が必要です。
「どの契約を締結すれば良いか分からない」とお困りであれば、「株式会社サンタ」までご相談ください。
株式会社サンタでは、高松市を中心に不動産の売却・買取に関するご相談を承っております。
皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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