離婚による不動産売却での注意点は?ポイントを見極めてスムーズに売却!

2022-09-20

離婚による不動産売却での注意点は?ポイントを見極めてスムーズに売却!

この記事のハイライト
●注意点①離婚前に不動産売却すると、贈与税が発生してしまう
●注意点②オーバーローンの場合は、通常の不動産売却が難しい
●注意点③離婚による不動産売却では、スピード感を重視し、専任系の媒介契約を選択したほうが良い

不動産は分配が難しいため、離婚時の財産分与においてトラブルになりがちです。
そのため、売却して得た現金を分配するのがおすすめですが、注意点もあります。
そこで今回は、離婚による不動産売却の注意点であるタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つのポイントについてご紹介します。
高松市で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

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離婚による不動産売却の注意点①タイミング

離婚による不動産売却の注意点①タイミング

離婚による不動産売却の注意点の1つ目は、タイミングです。
不動産売却のタイミングを見誤ると、思わぬ出費が必要になる可能性があります。
それでは、離婚による不動産売却は、離婚前と離婚後のどちらのタイミングでおこなうと良いのでしょうか。

離婚前に不動産売却をおこなうと贈与税が発生!

離婚による不動産売却は、基本的に離婚後におこなうことをおすすめします。
離婚前に不動産売却をおこなうと、贈与税が発生するためです。
離婚前に分け合った財産については贈与とみなされ、財産を受け取ったほうが課税されます。
離婚後のタイミングであれば、「財産分与」の扱いになるため、贈与税は不要です。
ただし、離婚前に不動産売却ができないわけではありません。
離婚後に、別れた相手とやり取りしたくない場合などは、離婚前におこなっても良いかもしれません。

離婚後の不動産売却はなるべく早めにおこなおう!

離婚後の不動産売却は、なるべく早いタイミングでおこないましょう。
もともと財産分与の期限は、離婚が成立した日から2年と定められています。
とくに共有名義の場合は、不動産売却に両者の同意が必要なことも注意点です。
どちらか片方だけで手続きしようと思っても、進めることができません。
ある程度の年月が経過すると、相手と連絡が取れなくなる可能性も考えられます。
そのため、離婚後は早めのタイミングで売却の手続きをおこなっておくと安心です。
両者が同席できない場合は、郵送でやり取りをおこなう「持ち回り契約」で対応することも可能です。
さらに、妻が住宅ローンの連帯保証人になっているケースでは、離婚後でも返済の義務を負わなければなりません。
たとえば、夫の住宅ローンの支払いが滞った場合、連帯保証人である妻が代わりに支払わなければならなくなることも覚えておいてください。

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離婚による不動産売却の注意点②オーバーローン

離婚による不動産売却の注意点②オーバーローン

離婚による不動産売却の注意点の2つ目は、オーバーローンです。
そもそもオーバーローンとは、どのような状態のことなのでしょうか。

オーバーローンとは?

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却金を上回っている状態のことです。
つまり売却金で住宅ローンを完済できないため、不動産売却をおこなうことができません。
オーバーローンかどうかを調べるためには、まず金融機関から届く残高証明書で残債を確認します。
そのあと、不動産会社へ査定の依頼をおこない、査定結果を見て判断するという流れです。
株式会社サンタでは、高松市を中心に地元不動産のお世話をしておりますので、豊富なエリア情報を反映した査定額をお伝えできます。
なお、自己資金で不足分をまかなえれば、通常の不動産売却をおこなうことが可能です。

オーバーローンなら任意売却の検討が必要!

それでは、オーバーローンを自己資金でまかなえない場合は、不動産売却ができないのでしょうか。
住宅ローンの残債を全額支払えない場合でも、任意売却という方法で売却できます。
任意売却とは、金融機関の同意を得て、住宅ローンが残ったまま売却をおこなうことです。
ただし、金融機関の同意が得られなければ任意売却がおこなえないことに注意しておきましょう。

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離婚による不動産売却の注意点③媒介契約

離婚による不動産売却の注意点③媒介契約

離婚による不動産売却の注意点の3つ目は、媒介契約です。
媒介契約とは、仲介による不動産売却をおこなう際、売り手が不動産会社と結ぶ契約のことです。
不動産売却は仲介でおこなうのが一般的で、不動産会社が間に入り、売り手をサポートしながら手続きを進めます。
なお、媒介契約には3つの種類がありますが、売り手は、そのなかから自由に選択することが可能です。

媒介契約の種類とは?

媒介契約の種類と特徴は、次のとおりです。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約を結べます。
また、売り手が自分で見つけた個人との取引が可能です。
しかし、不動産会社にレインズ(指定流通機構)への登録や売却状況の報告の義務はありません。
専任媒介契約
1つの不動産会社のみと契約を結びます。
また、売り手が自分で見つけた個人との取引が可能です。
不動産会社には、7営業日以内のレインズへの登録義務と2週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。
専属専任媒介契約
専任媒介契約と同じように、1つの不動産会社のみと契約を結びます。
売り手が自分で見つけた個人との取引はできません。
不動産会社には、5営業日以内のレインズへの登録義務と1週間に1回以上の売却状況の報告義務があります。

離婚による不動産売却ではどの媒介契約が良い?

前の章でもお伝えしたように、離婚による不動産売却では、早めに手続きすることが大切です。
このようなスピード感を重視する不動産売却では、専任系の媒介契約をおすすめします。
専任系の媒介契約であれば、競合がおらず、レインズへの登録義務や売却状況の報告義務があるため、不動産会社もとくに力を入れて売却活動をおこないます。
そのため、手続きがスピーディーに進みやすいでしょう。
また、専任系の媒介契約には対応先が1社のみで、手続きの手間がかからないというメリットもあります。
ほかにも、報告義務があることによって売却状況を把握しやすいのも嬉しいポイントです。

仲介のほかに売却方法はある?

仲介による不動産売却のほかにも、買取という売却方法があります。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い上げる売却方法のことです。
不動産会社と直接取引するため、第三者の買い手を探さなくてすみ、スピーディーに換金できるメリットがあります。
そのため、スピード感が大切な離婚による不動産売却では、向いている売却方法だと言えます。
また、買取なら広く情報を発信する売却活動を省いて売却できるため、近隣住民に知られたくない場合にも有効です。
ただし、買取の場合は売却活動が長引くリスクを不動産会社が負っているため、相場よりも売却価格が低くなることが注意点です。
少しでも高く売りたい場合は、仲介による売却を選択しましょう。
なお、買取はすべての不動産会社で対応しているわけではないため、希望の売却方法で取引できない可能性もあります。
株式会社サンタでは、仲介のほかに買取にも対応しておりますので、お客様のご希望に合わせた売却方法を選択していただくことが可能です。

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まとめ

今回は、離婚による不動産売却の注意点であるタイミング、オーバーローン、媒介契約の3つのポイントについてご紹介しました。
離婚による不動産売却は、離婚後のタイミングで、住宅ローンの残債に気を付け、スピーディーに売却することが大切です。
オーバーローンの場合は、任意売却を検討しましょう。
株式会社サンタは、小回りと気配りを武器に、お客様にとって最適な不動産売却をお手伝いいたします。
査定も無料でおこなっておりますので、高松市で離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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