不動産売却における媒介契約や売却活動の流れは?必要となる期間も解説

2022-08-23


この記事のハイライト

●不動産売却を決めたら、まずは物件の査定を受けたあと、不動産会社と媒介契約を結ぶ
●一般的な売却活動では、不動産会社が物件の広告を出し、購入希望者による内覧などをおこない成約を目指す
●不動産の査定を受けて、売買契約を結び、物件を引き渡すまでは、3か月から半年ほどの期間がかかるのが一般的

「不動産を売却するまえでの流れがわからない」「売却にかかる期間を前もって知っておきたい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産売却を始めるにあたって、事前に一般的な流れと必要な期間を把握しておけば、安心して手続きを進められるでしょう。
この記事では、不動産売却における流れを、媒介契約までと売却活動の2つに分けてご説明します。
高松市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却の査定から媒介契約までの流れ

不動産売却の査定から媒介契約までの流れ

「不動産を売却したい」と思ったら、まずは不動産会社に査定を依頼します。
ここでは、査定から媒介契約までの流れや、媒介契約の内容を解説します。

査定から媒介契約までの流れ

査定とは、所有している不動産が今いくらで売却できそうかを、不動産会社が見積もって算出することです。
まだ売却をはっきり決めていなくても、「高く売れるなら売却しよう」という考えで査定を受ける方も少なくありません。
査定は無料で受けられるので、気軽に依頼できるのがメリットです。
納得のいく査定結果であれば、次は不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産を売却するための仲介を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約です。
媒介契約を結ぶことで、その後の売却活動や、買主との交渉、契約書の作成などを不動産会社がおこないます。

媒介契約の種類

不動産会社と結ぶ媒介契約には、以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

1.一般媒介契約は、もっとも自由度が高い契約方法です。
複数の不動産会社と契約でき、自分で買主を見つけてくることも可能です。
ただし、一般媒介契約を結んだ不動産会社は、不動産流通機構「レインズ」に物件情報を登録する義務も、販売活動状況を売主に報告する義務もありません。
そのため、売却状況が把握しにくいというデメリットがあります。
立地が良いなど、需要が高く売れやすい不動産を売却する場合は、一般媒介契約でも良いと思います。


2.次の専任媒介契約は、3つの中間に位置する契約方法です。
1社の不動産会社のみと契約しますが、売主が買主を見つけることも可能です。
不動産会社は専任媒介契約の翌日から7営業日以内にレインズに物件情報を登録し、2週間に1度以上の頻度で売主に販売状況の報告をする義務があります。
不動産会社のサポートを受けながら、自分でも買主を探したいとお考えの方におすすめの契約方法です。


3.最後の専属専任媒介契約は、もっとも活動状況を把握しやすい契約方法です。

1社の不動産会社と契約し、売主が自分で買主を見つけてくることはできません。
契約の翌日から5営業日以内に物件情報がレインズに登録され、1週間に1度以上の頻度で販売状況の報告が受け取れます。
立地が悪いなど、売却が難しい不動産を売却する場合や、不動産会社からのサポートを受けて早く売却したい方におすすめの方法と言われていますが実際に専属専任を選ぶ方は少ないように思います。


株式会社サンタに売却を依頼されるお客様は、2番の専任媒介契約が多いです。

大手業者や営業社員に依頼するのは何か違うかな、とお考えの方が代表者の私と直接のやり取りをして弊社だけに任せてくださっています。まずは一度お会いしてお話を聞かせてください。



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不動産売却における一般的な売却活動の流れ

不動産売却における一般的な売却活動の流れ

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が開始されます。
ここでは、一般的な売却活動の内容や流れをご説明します。


1.不動産の広告を出す

不動産会社が、売却する不動産の広告を出します。
自社サイトや不動産ポータルサイトに情報を掲載する他にも、地域の方にアピールするためにチラシを配ったりと、さまざまな方法があります。売買物件は高松市(香川県)ではアットホームが一番見られていますね。

レインズに登録すれば、全国の不動産会社がその物件の情報を閲覧できるようになるため、より多くの方に訴求可能です。物件の状況や売主の意向によって、最適な広告を使い分け、広く買主を募ります。


2.内覧に対応する

広告によって物件に興味を持った方がいると、内覧の申し込みが入ります。
空き家を売却する場合は、売主が対応することはありません。弊社の場合は全て代表の私が対応、案内させていただきます。
売主が物件に住んでいる場合は、内覧への対応が必要です。物件の魅力が伝わるように、整理整頓を心がけましょう。
内覧では水回りの清潔感を重視する方が多いため、とくに水回りはカビなどがないように丁寧に掃除しておくことが重要です。
内覧は週末など、休日に突然希望されることも珍しくありません。
せっかくのチャンスを逃さないように、売却期間中はスケジュールを空けておくことも大切です。
売主自身の印象も良くするため、清潔感のある恰好で内覧者を出迎えましょう。
部屋やクローゼットの扉などは開けておき、内覧に来た方が自由に見て回れるようにしておくのがおすすめです。


3.売買契約を結ぶ

内覧で買主が物件の購入を決めたら、売買契約を締結します。
途中で買主と売主の間で交渉が必要な場合は、不動産会社が仲介に入り調整します。いわゆる価格交渉です。そんなときに私が両者に言うのは、「お互いの立場も考えてあげるとスムーズにうまく行きます。」

売主は「買ってくれてありがとう」、買主は「売ってくれてありがとう」の気持ちが大切だと思います。
契約後は、お金の受け渡しである決済をおこない、物件を引き渡して、不動産売却は終了となります。



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不動産売却の一連の流れにかかる期間

不動産売却の一連の流れにかかる期間

不動産売却における一連の流れで、どの程度の期間がかかるのか把握しておけば、その後の計画が立てやすくなるでしょう。
ここでは、不動産売却で必要な期間を解説します。

査定から媒介契約までの期間

不動産会社に査定を依頼し、媒介契約に至るまでの期間は、およそ2週間から1か月かかります。
査定には、メールや電話などで気軽に依頼できる机上査定と、担当者が現地を訪れて算出する訪問査定があります。
机上査定の場合は、いただいた不動産の情報や、不動産会社が持つ情報、公的機関のデータなどから査定結果を算出するため、それほど期間はかかりません。
しかし、データだけで算出するため、実際の売却価格と異なることも少なくありません。
そこで、より精度の高い結果を受け取れる訪問査定を利用します。
不動産会社の担当者が、周辺環境や日当たり、風通し、建物の状態など、さまざまな情報を加味して算出するため、結果が出るまでに1週間ほどの時間がかかります。
少し時間はかかりますが、なるべく正確な売却価格の予想を立てるために、訪問査定を受けてから媒介契約を結ぶのがおすすめです。

売却活動にかかる期間

売却活動には、1か月から3か月ほどの期間がかかるのが一般的です。
しかし、売却活動にどれほどの期間がかかるかは個別性が高く、短期間で売れる物件もあれば、もう少し長くかかる物件もあります。
相場よりも高い価格で売り出している場合は、売却期間が長引く傾向にあります。
その他に、購入希望者からの交渉に時間がかかることも考えられます。
少し安くなっても良いから早く売りたい、時間はかかっても高く売りたい、など、ご希望に合わせて売り出し方法を変えて売却活動を進めます。
売却が長引く場合は、値下げなどの対応が必要となる場合もあります。

売買契約締結から引き渡しまでにかかる期間

買主が見つかり、売買契約を結んでから物件の引き渡しまでにかかる期間は、およそ1か月から2か月です。
売買契約の締結や決済および引き渡しは、売主と買主、不動産会社の担当者が同席しておこなわれるのが一般的です。
スケジュールが合わない場合などは、予定がのびることもあります。
そのため、売却の計画は期間の余裕をもって立てることがおすすめです。

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まとめ

不動産売却における媒介契約や売却活動の流れ、また、かかる期間について解説しました。
媒介契約はそれぞれ特徴がことなるため条件のあう契約を選択することで売却活動の短縮に繋がるでしょう。
わたくしども「株式会社サンタ」は、高松市の不動産売却を多数取り扱っております。
無料査定はホームページから受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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