投資用マンションの売却の注意点とは?賃貸中の場合や変更通知書は必要なのか

2022-07-19

投資用マンションの売却の注意点とは?賃貸中の場合や変更通知書は必要なのか

この記事のハイライト
●賃貸中の投資用マンションも売却することができる
●変更通知書は、売却後に発行し所有権移転後に賃借人に発送する
●賃貸中と空室では売るべきタイミングが異なるので注意が必要

自己利用のものだけではなく、投資用としてマンションを所有している方も多いでしょう。
しかし、投資用マンションの売却の仕方や注意点などについて詳しく知っている方は少ないのではないでしょうか。
「収益が立たなくなってきた」「管理するのが大変」などさまざまな理由から、投資用マンションを売却する場合、どのように売却すれば良いのか事前に知っておくことが大切です。
ここでは、投資用マンションの売却について、変更通知書や売却の際の注意点を解説していきます。
高松市にて投資用マンションの売却をご検討中の方は、この記事を確認してマンション売却を進めていきましょう。

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賃貸中の投資用マンションの売却ポイント

賃貸中の投資用マンションの売却ポイント

自己利用中のマンションであれば、自分の都合で売却を検討することができますが、入居者がいる賃貸中の状態の投資用マンションは売却することはできるのでしょうか。
結論から申し上げると、賃貸中の投資用マンションでも売却することはできます。
賃貸中の投資用マンションの売却について詳しく解説していきます。

賃貸中の投資用マンションの売却について

所有している投資用マンションを賃貸中のまま売却することを「オーナーチェンジ」と呼びます。
オーナーチェンジ物件では、通常の不動産売却と比べて売却価格や評価の仕方が変わってきます。
一般的な不動産の売却では、周辺の事例や純粋な建物や土地を基準に価値が決定する「取引事例比較法」を主な参考値としていきます。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合は、どのくらいの収益を生み出すのかを参考とした「収益還元法」による利回りなどの数値を基準に検討していきます。

入居者の退去について

賃貸中でも売却することはできますが、賃借人を退去させてから売却させることはできるのでしょうか。
賃貸の際の契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があり、この契約形態によって入居者を退去させることができるかが異なります。
一般的な賃貸の契約である普通借家契約では、オーナーである売主よりも借主の保護が強くなっております。
そのため、正当な事由による場合以外では、売主によって解約や契約更新の拒絶などの退去を命ずることはできません。
しかし、定期借家契約では、あらかじめ貸し出す期間を定めて、貸し出すため契約更新はしないと設定した上で契約をすることができます。
タイミングによっては、更新をせずに退去をしてもらってから売却をすることも可能となります。
また、投資用マンションではサブリースという契約方法もあります。
サブリースとは、管理会社がオーナーから物件を借り上げて、別の方に貸し出すという内容です。
サブリースの場合は、管理会社とオーナーの契約の内容によって、異なるため必ず管理会社に売却の旨を相談するようにしておきましょう。

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入居者のいる投資用マンションの売却時に必要な変更通知書とは

入居者のいる投資用マンションの売却時に必要な変更通知書とは

入居者がいる状態でも投資用マンションは売却することができますが、売却する旨の通知を入居者に出す必要はあるのでしょうか。

変更通知書の必要性

オーナーチェンジでの売却となる場合、入居者に売却の旨を伝える必要はありません。
しかし、オーナーが変わることで振込先や権利の継承などが起こります。
また、オーナーが変わることで管理会社も変わることがあります。
このように、振込先などの権利の継承は入居者に伝えておかないと、支払い先などで困ってしまいます。
そこで、必要になるのが変更通知書です。

変更通知書発行までの流れ

変更通知書はどのタイミングで発行して、入居者に伝えるのが良いのでしょうか。
一般的には、不動産売買契約が完了した後に、物件の管理会社が買主と売主のそれぞれの名前で作成します。
その後、登記が移転され正式にマンションの所有者が買主となった後に、入居者へ発送してオーナーチェンジの内容を伝えます。
変更通知書は事前に伝えないといけない義務もありませんので、このように売却が完了してから入居者に伝わるケースがほとんどです。

変更通知書とは

義務はないが賃借人に向けて発行しておく変更通知書の中には、賃借人が知っておいたほうが良いことが書かれています。
オーナーチェンジをおこなった旨
賃貸物件は、オーナーの意向や物件の扱い方によって、賃料設定や取引の内容が変わることがあります。
賃借人にオーナーが変わったことを伝えておかないと、誰にどのような権利があるのかわからなくなってしまいます。
賃貸借契約の内容
オーナーチェンジをしたからと言って、家賃が上がったり、契約期間が短くなったりというような契約の変更がない旨を伝えます。
新しい振込先
オーナーが変わることで振込先が変更になることもありますので、賃料の支払い漏れによるトラブルを防ぐためにもしっかりと伝えておくようにしましょう。
管理会社の情報
オーナーによっては、管理会社を変更することもあります。
管理会社が変わると、連絡先や振込先も変更となりますので、入居者との関係性を保つためにもしっかりと報告しておきます。

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入居者のいる投資用マンションを売却する際の注意点

入居者のいる投資用マンションを売却する際の注意点

入居者がいる投資用マンションでは、空室のマンションと比べていくつかの注意点があります。

内見ができない

賃貸中の不動産では、空室のマンションのように内見をすることができません。
そのため、買主となる方は物件のなかの状態を見ずに購入することとなります。
空室であれば、なかの設備などの使用状況を見ることができ、それを踏まえて長期計画を検討することができます。
しかし、賃貸中の場合は資料や数値をみて判断していくこととなりますので、資料をきちんと揃えておくことや数値に信憑性も持たせることが大切になります。

賃貸中と空室の売却のタイミング

投資用マンションは、空室よりも入居者が既についている状態のほうが売りやすいです。
しかし、それは賃料にもよります。
入居者が付いている状態でも家賃が相場よりも低いと物件としての良さは低いとされるでしょう。
対して、入居者がいてかつ賃料も相場よりも高い状態で貸しているマンションは、売却のタイミングといえます。
空室の場合には、空室を埋めるために募集にお金をかけたり、家賃を下げて埋めようとしたりせずにそのままの状態で売りに出しましょう。
その際には買主がバリューアップをしていくこともできますので、賃料を下げずに埋めることができる可能性も高くなります。

売却後の家賃

所有権が買主に移った日以降の賃料は必ず買主に渡しましょう。
賃料は、月末に翌月分を振り込んでもらうことが多いです。
既に家賃をもらっている状態で売却することになることになるため、その場合には、所有権の移転日を起算日として、日割り精算をおこないましょう。

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まとめ

賃貸中の投資用マンションの売却は、自己利用のマンションとは売却のポイントが違うため少し混乱するかもしれません。
しかし、賃貸中の場合でも、売却することができるため、売却のタイミングや家賃など注意点をしっかりと事前に確認しておくことが大切です。
株式会社サンタは、高松市の投資用マンションを中心に売却のお手伝いをしております。
高松市にて投資用マンションの売却をご検討中の方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。

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