不動産売却にかかる税金の節税対策はあるの?税金の種類も解説!

2022-07-19

不動産売却にかかる税金の節税対策はあるの?税金の種類も解説!

この記事のハイライト
●不動産売却時にかかる税金には、さまざまな種類がある
●譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用、控除額を差し引いた金額
●特例控除を活用すれば、譲渡所得を大幅に減らすことができる

不動産を購入するときと同様、不動産売却をおこなう際にもさまざまな費用がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料や引っ越し費用のほかにも、譲渡所得税をはじめとする税金があり、不動産売却を検討する際は、費用がいくらかかるかをあらかじめ把握しておかなければいけません。
こちらの記事では、不動産売却をおこなう際にかかる税金の種類や対策、節税方法についてご紹介します。
高松市で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時には税金対策を!不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却時には税金対策を!不動産売却にかかる税金の種類

不動産売却をおこなう際、仲介手数料や税金などの費用がかかることを忘れてはいけません。
仲介手数料については、媒介契約を締結する際にいくらかかるのかを把握することができますが、税金については不動産の種類や面積などの条件によって税額が変動するため注意が必要です。
そのため、不動産売却を検討する際には、税金の種類をあらかじめ把握しておく必要があります。
不動産売却のときにかかる税金の種類についてこちらで確認していきましょう。


◆譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却で得た利益(譲渡所得)に対して課税される税金のことです。
不動産売却で得た利益には、給与所得や事業所得と同様に住民税や所得税が課税されます。
これらを総称して譲渡所得税と呼びますので覚えておきましょう。
なお、2037年までは、復興特別所得税という税金もあわせて徴収されます。
この税金は、2011年に発生した東日本大震災の復興財源を確保するために徴収されている税金です。

譲渡所得が発生すれば確定申告が必要

サラリーマンの給与所得は、会社が本人に代わって年末調整をおこなうので、原則として本人が確定申告をおこなう必要はありません。
しかし、譲渡所得は「分離課税」と呼ばれ、給与所得や事業所得などの所得とは別で税額を計算します。
そのため、不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、必ず確定申告が必要です。


◆印紙税

不動産売却時にかかる税金のなかには、利益以外にかかる税金もあります。
そのなかの1つが、不動産売却時の売買契約書に対して課税される「印紙税」です。
印紙税の税額は売買契約書に記載されている金額によって値段が変動します。
売却金額ごとの税額は、以下のとおりです。

  • 売買金額が1,000万円超5,000万円以下:2万円
  • 売買金額が5,000万円超1億円以下:6万円

なお、2024年3月31日までに作成される契約書については、印紙税の軽減措置が適用され、売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合の税額は1万円、5,000万円超1億円以下の場合で3万円です。

登録免許税

「登録免許税」とは、不動産の登記内容を変更する際に課税される税金のことをいいます。
不動産売却において登記内容が変更されるケースは、所有権移転登記と抵当権抹消登記の2つです。
なお、不動産売買時の所有権移転登記費用は、買主が負担するのが一般的です。
そのため、売却時に売主が負担する登録免許税は抵当権抹消登記に関する登録免許税のみで、税額は不動産1つ(1筆)につき一律1,000円となります。
ただし、売買条件として売主が所有権移転登記の登録免許税を負担するという可能性もありますので、事前に不動産会社に確認するようにしましょう。


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不動産売却時には税金対策を!譲渡所得税の計算方法

不動産売却時には税金対策を!譲渡所得税の計算方法

不動産売却時にはさまざまな税金がかかりますが、印紙税や登録免許税は不動産の売買金額や不動産の数によって税額が決まっています。
しかし、譲渡所得税に関しては、税額がいくらか把握するための計算をおこなわなければいけません。
こちらでは、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。

譲渡所得の計算方法

不動産売却時に得た利益(譲渡所得)は、以下の計算方法で求めることができます。
譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)−特例控除額
「取得費」とは、売却する不動産を取得したときにかかった費用のことで、「譲渡費用」とは、不動産売却時にかかった費用のことです。
譲渡所得とは、売却価格から取得費と譲渡費用、特例控除額を差し引いた金額であるということを覚えておきましょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得を算出することができれば、以下の計算方法で譲渡所得税も算出することができます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得に該当し、税率は以下のとおりです。

  • 長期譲渡所得:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)
  • 短期譲渡所得:39.63%%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)

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不動産売却時には税金対策を!譲渡所得税の節税方法

不動産売却時には税金対策を!譲渡所得税の節税方法

譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用、特例控除を差し引いた金額ですので、不動産を購入するとき売却するときにかかった経費をできる限り多く計上できれば節税となります。
また、決められた条件を満たせば譲渡所得を減らすことができる特例控除を活用するというのも節税方法の1つです。
最後に、節税方法となる特例控除を確認し、不動産売却時にかかる税金の対策を万全にしましょう。


居住用財産売却時の3,000万円特別控除

居住用財産(マイホーム)を売却する場合、最大3,000万円の特別控除を適用できる可能性があります。
売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が課税されなくなりますので、大きな節税となります。
この控除を適用するために満たさなければいけない主な条件には、以下のものがあります。

  • マイホームに住まなくなってから3年以内に売却する
  • 売却した年の前年および前々年にこの特例を利用していない
  • 売主と買主が親子や夫婦などの特別な関係でない

ただし、この特例は住宅ローン控除と併用することができません。
そのため、売却後に新居を購入する場合は、どちらを利用するほうが良いのか判断する必要があります。

所有期間が10年を超える場合の軽減税率

マイホームを売却する際に、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合、「譲渡所得の6,000万円以下の部分」については長期譲渡所得の税率がさらに軽減されます。
適用される税率は、以下のとおりです。

  • 6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%)
  • 6,000万円超の部分:20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

なお、こちらの軽減税率はマイホーム売却時の3,000万円特別控除と併用することが可能です。

居住用財産の買換え特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却して買い換えをおこなう場合、譲渡所得税の課税を繰り延べできる特例もあります。
譲渡所得税は「免除」されるわけでなく「繰り延べ」されるので、買い換えた物件を再度売却する際には、繰り延べた税金も含めて支払わなければいけません。
買い換え特例を利用するための条件には、以下のようなものがあります。

  • 売却したマイホームの価格が1億円以下
  • 売却した物件での居住期間および所有期間が10年を超えている
  • 買い換える物件の床面積が50㎡以上であること
  • 購入する物件が築25年以内であること

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まとめ

今回は、不動産売却をおこなう際にかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、譲渡所得税の税金対策として活用できる節税方法についてご紹介しました。
不動産売却時にかかる税金にはさまざまな種類があり、なかには計算方法が複雑な場合や、税金対策となる節税方法の条件に当てはまるかの判断が難しい場合も少なくありません。
「税金の計算方法が分からない」「どの特例控除を適用できるか教えて欲しい」とお悩みであれば、不動産会社と相談しながら不動産売却を進めるようにしましょう。


株式会社サンタでは、高松市を中心に不動産売却のご相談を承っております。ここ数年は相続不動産の整理(処分)に関する相談が増えています。みなさんお困りです。
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